тенденции / №3 2008

Роскошь страны шейхов и нефтяных скважин

ОАЭ - страна парадоксов. Здесь нет железных дорог, зато отлично развит воздушный транспорт. Комфортные острова и роскошные апартаменты соседствуют с безлюдной пустыгней.

Среди покупателей недвижимости ОАЭ очень много жителей Америки, Восточной и Западной Европы. И число иностранцев, желающих приобрести кусочек Эмиратов, растет невероятными темпами. Ничего странного в этом нет, учитывая стабильный экономический рост Арабских Эмиратов и одну из самых развитых в мире индустрий туризма, которой они могут похвастаться. А благоприятные условия для проживания и бизнеса – это то, что всегда привлекало инвесторов, поэтому в ОАЭ в ближайшем будущем наверняка будет наблюдаться увеличение притока девелоперов и покупателей.

Комфорт и расчет

В Эмиратах созданы уникальные условия для иностранных покупателей. Погода и круглогодичный купальный сезон – далеко не определяющие критерии (хотя и немаловажные). И даже безопасность, высокий уровень жизни в стране и развитая инфраструктура развлечений не являются главными составляющими формулы особого благоприятствования. Все куда прозаичнее.

Дубай –один из самых крупных центров туризма и международной торговли на Ближнем Востоке –являетсябезналоговой зоной. Здесь отсутствуют налоги на недвижимость и добавленную стоимость (НДС), равно как и налоги с продаж и на прибыль предприятий и частных лиц. Добавьте к этому низкие пошлины на импорт вкупе со стабильно развивающейся экономикой, и станет понятно, почему сюда так влечет инвесторов.

Вдобавок ОАЭ - одна из немногих стран в мире, где недвижимость можно оформить в полную собственность на правах freehold(то есть приобрести не только саму недвижимость, но и участок земли, на котором она расположена). Любопытная подробность, которая наверняка заинтересует инвесторов: в ОАЭ разрешена моментальная перепродажа собственности после оплаты всего лишь 20% ее общей стоимости.

Кроме того, собственник автоматически получает резидентскую визу, дающую право на проживание на территории Эмиратов. Кстати, визы оформляются как непосредственно на собственника, так и на всех его родственников.

Во временное доходное пользование

Недвижимость в ОАЭ пользуется большой популярностью не только у покупателей, но и среди арендаторов. Последние несколько лет арендные ставки стабильно росли на 25–40% в год. Так, в прошлом году они составили 5–15% годовых (в зависимости от типа и местоположения объектов). Если верить прогнозам, к 2010 г. население Дубая вырастет до 2 млн. Ожидается, что произойдет это в основном за счет миграции. Поэтому риэлторы уверены, что рост арендных ставок продолжится. Уже в будущем году эксперты из «Эксклюзив Проперти Менеджмент Сервисес» (Exclusive Property Managment Services) ожидают увеличения этого показателя до 17–20% годовых. Но главная причина такого скачка, по их мнению, кроется в задержке сроков сдачи нескольких крупных жилых объектов и, таким образом, уменьшении лимита предложения.

Плохой новостью для инвесторов станет отмена в 2008 г. краткосрочной аренды, которая в условиях курортного города является самой прибыльной. Ожидается, что правительство Дубая установит минимальный срок аренды на уровне 6 месяцев.

Бум на рынке недвижимости ОАЭ сильно изменил облик страны. За последние пять лет в Дубае, Абу-Даби и других крупных эмиратах появились сотни новых строительных объектов. Но поток желающих приобрести новостройки не иссякает. Спрос уже давно превысил предложение, а объем инвестиций неуклонно растет. С 2000 по 2007 г. он увеличился с чуть более $3 до $47 млрд.

Под защитой закона

В июне 2007 г. в Дубае был принят закон, направленный на защиту финансовых интересов покупателей недвижимости. Согласно ему все средства, получаемые застройщиком от инвесторов, должны проходить через специально созданные гарантийные счета (escrowaccounts). Контроль над ними риэлтор получает только после полной сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит отметить, что на платежи, полученные после завершения строительства (то есть когда покупается уже готовое жилье), закон не распространяется.

На данный момент закон действует только на территории Дубая, в то время как инвестиции в недвижимость других эмиратов не защищены гарантийными контрактами, и девелопер имеет право неограниченного доступа к денежным средствам, поступающим на его счет на любых стадиях строительства.

И место красит

Местоположение недвижимости в ОАЭ во многом определяет престижность объекта и его инвестиционную привлекательность. Журнал Homes Collection решил выяснить, какие точки самые «горячие», и обратился к госпоже Гулрух Хан, международному консультанту компании «Дамак» (Damac), одного из крупнейших девелоперов в ОАЭ:

– В каких областях ОАЭ лучше покупать недвижимость? Изменились ли предпочтения покупателей за последние пять лет?

– В ОАЭ можно отметить три главных центра рынка жилой недвижимости: это эмираты Дубай, Абу-Даби и Рас Аль Хайма (RasAlkhaimah). Последний раньше всех других эмиратов, еще в ноябре 2005 г., принял закон о freehold. Именно это обстоятельство вызвало волну спроса на недвижимость. Однако вскоре ажиотаж спал, и теперь Рас Аль Хайма, уступающий по популярности Дубаю, прочно закрепил за собой репутацию тихого места для «второго» дома.

В Дубае разрешена моментальная перепродажа собственности после оплаты всего лишь пятой части её стоимости

А вот Абу-Даби еще не настиг строительный бум, сравнимый с Дубаем, главным образом из-за отсутствия до недавнего времени законов о правах иностранных инвесторов. Сегодня два самых интересных и успешно продающихся в Абу-Даби проекта – остров Рим (Reemlsland) и прибрежный комплекс «Аль Раха» (AlRahaBeach).

Почти 95% активности рынка недвижимости на сегодняшний день сосредоточено в Дубае. Один из самых нашумевших проектов – искусственный остров Палм Джумейра (PalmJumeriah). Он будет полностью сдан в эксплуатацию в 2010 г. И хотя строительство завершено лишь на 55%, покупку виллы или квартиры на Палм Джумейра можно назвать надежной и выгодной инвестицией, особенно учитывая гарантированный скачок цен после полного завершения проекта. Кстати, чета Бэкхемов уже сделала свой выбор в пользу этого необыкновенного места.

Если же потенциальному покупателю больше по душе материковая часть Дубая, то оптимальное сочетание комфорта, потрясающего вида и близости к деловым и торговым центрам подарит самое высокое здание в мире – Бурж Дубай (BurjDubai). Или Джумейра Бич Резиденс (JumeirahBeachResidence)  – небоскреб на побережье, где в этом году в эксплуатацию были сданы 6,5 тыс. квартир.

Семейные Ценности

Несмотря на общий строительный бум на территории Эмиратов и стабильный рост спроса на все виды жилой недвижимости, эксперты прогнозируют, что в ближайшие несколько лет повышенным интересом у покупателей будут пользоваться виллы. Привлекательность этого сегмента рынка объясняется в первую очередь ограниченностью предложения. Так, из 55 тыс.жилищных объектов, которые будут сданы в эксплуатацию к следующему году, виллы составят лишь малый процент. Вместе с тем продолжает расти спрос на «семейные» дома. Десятки тысяч иностранных бизнесменов, переезжающие в ОАЭ работать, предпочитают роскоши пентхаусов в деловых районах удобства и инфраструктуру коттеджных поселков.

Лимит предложения и беспрецедентное повышение спроса на виллы значительно повысили ликвидность инвестиций в этот сектор. Виллы в таких районах, как Острова Джумейра (JumeirahIslands) или Эмирэйтс Хиллз (EmiratesHills), только летом 2007 г. подорожали в среднем почти на $300 тыс., а доход от сдачи их в аренду составил почти 25% годовых.

С высоты птичьего полета

Тем, кто не привык отказывать себе в роскоши, девелоперы Дубая предлагают эксклюзивные пентхаусы. Это уникальные апартаменты, спроектированные и обустроенные в соответствии с самыми современными технологиями строительства и передовыми идеями дизайнеров. Тысяча квадратных метров такой «ультрароскоши» обойдется покупателю примерно в $14–18 млн.

Из новых эксклюзивных проектов стоит отметить пентхаусы и дуплексы класса «суперпремиум», расположенные на верхних этажах Джумейра Бич Резиденс (JumeirahBeachResidence). Это проект компании «Дубай Пропертиз» (DubaiProperties), состоящий из 36 жилых небоскребов на побережье залива.

Компания «Дамак» запустила новую линию объектов под общим названием «Сигначер Резиденсиз» (SignatureResidence). Первые квартиры из этой серии будут спроектированы в небоскребах «Оушен Хайтс» (OceanHeights)  и «Лотус Хайтс» (LotusHeigyts). Оба комплекса, находящиеся на территории Дубай Марина (DubaiMarina), будут отличаться развитой инфраструктурой. Их уникальное расположение вблизи от главных деловых центров Дубая дает возможность будущим владельцам любоваться захватывающими панорамными видами из окон.

Вместе с тем продолжает расти спрос на «семейные» дома. Десятки тысяч иностранных бизнесменов, переезжающие в ОАЭ работать, предпочитают роскоши пентхаусов в деловых районах удобства и инфраструктуру коттеджных поселков.

Лимит предложения и беспрецедентное повышение спроса на виллы значительно повысили ликвидность инвестиций в этот сектор. Виллы в таких районах, как Острова Джумейра (Jumeirahslands) или Эмирэйтс Хиллз (EmiratesHills), только летом 2007 г. подорожали в среднем почти на $300 тыс., а доход от сдачи их в аренду составил почти 25% годовых.

Коммерческая недвижимость

К концу 2008 г. общая площадь офисных помещений должна удвоиться, пока же ее катастрофически не хватает. Уже почти год уровень вакантности площадей держится на отметке 1%, что крайне мало. Согласно докладу, опубликованному консалтинговым агентством «Бэттер Хоумз» (Better Homes), крупнейшие бизнес-центры в Дубае – такие как Дубайский Международный Финансовый Центр (Dubai International Financial Centre) и Бизнес Залив (Business Bay) – испытывают резкую нехватку пространства для размещения сотен международных компаний, открывающих здесь свои региональные офисы.

Нисколько не отстает от рынка жилья и даже опережает его рынок коммерческой недвижимости Дубая. Сейчас он находится на самом пике спроса. За последний год офисные помещения подорожали на 17% (для сравнения: в Великобритании – только на 10%). Рост цен, в свою очередь, привел к еще большему увеличению числа инвесторов, привлекаемых высокими прибылями от сдачи коммерческой недвижимости в аренду, – до 20–25% годовых.

Homes Collection, №3 / 2008