Инвестиционный Проект

Строительство элитного дома VILLA CATTARO

Описание Проекта

Проект VILLA CATTARO предполагает покупку земельного участка общей площадью 550 кв. м на берегу Которского залива в г. Котор (район Муо) в зоне старой застройки. До береговой линии менее 100 м. Вокруг участка растут  сосны и кипарисы, с участка открывается панорамный вид на Которский залив и старый город, находящийся в 2 км. Строительство на участке элитного жилого дома с 4 апартаментами площадью 430 кв. м, паркингом и бассейном.

Объем Инвестиций

Стоимость земельного участка – €210 тыс.

Стоимость согласований и налогов для получения разрешения на строительство – €50 тыс. (вкл. коммунальный налог)

Стоимость строительных работ – €380 тыс.

Прочие расходы – €15 тыс.

Налоговые выплаты – €120 тыс. (НДС, налог на прибыль, подоходный налог).

Итого расходов: €775 тыс.

Требуемый объем инвестиций – около €350-400 тыс.

Этой суммы достаточно, чтобы профинансировать проект до момента возведения стен. Недостающие средства могут быть получены за счет продажи апартаментов на этапе строительства. Доходы: 430 кв. м х €3 тыс. – €1290 тыс.

Прибыль проекта: €515 тыс., из которой прибыль инвестора - 50% или €257,5 тыс.

Возможности и Риски

Максимально возможная общая площадь здания на данном участке составляет 430 кв. м (рассчитывается отдельно для каждого населенного пункта и участка градостроительным департаментом). Проект будет прибыльным только в случае строительства на участке максимально большого по площади дома, поэтому еще в момент покупки земельного участка была достигнута договоренность с градостроительным департаментом г. Котора и получены все разрешительные документы. Средняя продажная цена недвижимости сходного класса в данном районе в настоящий момент составляет €3 тыс. за кв. м. Расчетная себестоимость 1 кв. м – около €1,5 тыс.

До момента покупки земли было получено заверенное в суде разрешение от хозяев участка, по которому идет подъездная дорога, на ее расширение и дальнейшее использование. Достигнута принципиальная договоренность с градостроительным департаментом г. Котора о частичном финансировании строительства подъездной дороги.

Пять Слагаемых Успешного Проекта

1. Вид из окон будущих апартаментов – первый вопрос, который зададут покупатели. Панорамный вид на море из окна – лучший аргумент.

2. Расстояние до кромки воды - ключевой фактор, от которого зависит уровень цен на готовое жилье.

3. Наличие лесного массива вокруг участка – большой плюс.

4. Очень важна инфраструктура вокруг жилого комплекса:

5. расстояние до пляжа, качество пляжа и воды, наличие неподалеку супермаркетов, ресторанов и кафе, аптек и больниц.

6. Аура места – покупатели платят за квадратные метры, но хотят купить спокойную и размеренную жизнь на берегу теплого моря. Место, обладающее аурой, продаст строящееся жилье при минимальных усилиях с вашей стороны.

Сроки Строительства

Строительство занимает от 8 до 12 мес. В летний сезон (с июня по август) строительство в курортной зоне запрещено.

Одновременно со строительством идут продажи строящейся недвижимости, поэтому с определенного момента финансирование стройки происходит уже не за счет собственных средств инвестора, а за счет выручки от покупателей, что создает эффект финансового рычага.

Перевод Денежных Средств

Перевод денежных средств в Черногорию происходит в форме целевого займа от иностранной компании, получаемого на финансирование строительства. Юридическое сопровождение сделки осуществляет консалтинговое агентство CONSTAT (www.constat.ru)

ИНТЕРВЬЮ с Михаилом Шабалиным, генеральным директором компании MEDITERRA

- В чем суть инвестиционных программ MEDITERRA?

- Инвестор приобретает права собственности на отдельно стоящее здание в комплексе, строящемся компанией MEDITERRA, взамен на обязательство финансировать расходы на застройку части проекта, соответствующей доле жилой площади приобретаемого здания. MEDITERRA выступает в роли управляющей компании и ведет проект от оформления разрешительной документации до организации продаж. Инвестор определяет, какую часть недвижимости он оставит для личного пользования. Другую часть MEDITERRA реализует на рынке. После передачи покупателем построенной и принятой в эксплуатацию недвижимости проект считается завершенным. Инвестор может распоряжаться начальными инвестициями, оставшейся в его распоряжении недвижимостью и полученной прибылью по собственному усмотрению.

- Для кого разработан проект VILLA CATTARO?

- Это предложение может быть интересно для частных инвесторов с капиталом от €400 тыс., которые рассматривают предложения по приобретению недвижимости в Черногории с инвестиционными целями.

- Почему вы разработали эту программу?

- Статистика последних двух лет говорит, что 50% покупок недвижимости в Черногории осуществляются с инвестиционными целями. Вхождение инвестора в проект на этапе lend-development позволяет получить для себя лучшие "куски пирога" в строящемся объекте. Как правило, покупатели недвижимости на этапе строительства не имеют прямого контакта с девелопером и, таким образом, не получают доступа к объективной информации о положении дел. Покупка недвижимости на этапе строительства обладает значительно меньшей доходностью, чем покупка на этапе lend-development.

- Как вы оцениваете рынок жилищного строительства в Черногории?

- В 2007 г. на фоне общей позитивной динамики цен в курортных районах проявились некоторые тенденции, о которых инвестору, конечно, надо знать. Во-первых, растет себестоимость строительства. Во-вторых, задержки с принятием нового градостроительного плана в некоторых областях привели к тому, что многие инвестиции в землю превращаются в "долгострой". В-третьих, можно отметить большую загруженность строительных компаний, что означает снижение качества строительства. В-четвертых, растут налоговые выплаты и ужесточается налоговый контроль за деятельностью строительных компаний. В ряде случаев происходит замедление темпов прироста цен на введенную в эксплуатацию недвижимость, бывают задержки сроков начала продаж новых крупных жилых комплексов. Наконец, появляются неликвиды - неудачные проекты, которые сложно продать (из-за плохого местоположения, отсутствия вида на море, неконкурентной цены). Как следствие, рынок становится менее доступным для мелких инвесторов и новых игроков.

- О чем надо помнить, выбирая землю и начиная строительство в Черногории?

- Земля должна находиться в зоне урбанистического плана, и на ней можно строить жилые объекты, то есть необходимо получить документ "Решение о локации". Это технические условия на объект, который можно построить на данном участке земли. Если земельный участок находится вне урбанизированной зоны, необходимо оценить все затраты (временные и финансовые) по получению "Решения о локации".  Чем больше хозяев у земельного участка, тем сложнее его купить. Если же число хозяев больше трех, будьте осторожны. Познакомьтесь со всеми лично или убедитесь, что у одного есть доверенности на продажу данного участка от лица остальных владельцев. Участок не должен иметь обременений. Доступ на участок - дорога - не только должен быть "в реальности", но и обозначен на кадастровых картах. Если дорога, которая ведет к участку, частная, а не государственная, необходимо получить заверенное в суде разрешение от всех ее владельцев на использование дороги для доступа строительной техники. Также необходимо проверить и получить соответствующие заключения о том, что в районе, где расположен участок, есть свободные мощности водопровода, канализации и электричества, и что точки будущих  одключений расположены недалеко от участка. Надо иметь в виду, что, например, большой уклон участка существенно увеличивает себестоимость квадратного метра готового жилья.

О компании Mediterra

Офис в России:

Москва, ул. Старая Басманная, д. 38/2, стр. 1, оф. 216

тел./факс: + 7 495 961 5335,

e-mail: info@1Terra.ru

Офис в Черногории:

г. Подгорица, ул. Негошева, д. 45, тел./факс: + 381 06 747 3547,

e-mail: http://sales@1Terra.ru

www.1Terra.ru