Инвестиционный Проект

Программа реконструкции квартир в Лондоне

Описание проекта

Программа реконструкции жилья заключается в приобретении, модернизации и продаже 15 жилых квартир. Они расположены в районе St. John'sWood в лондонском Сити.

Стратегия программы

Программа реконструкции предполагает, что в результате модернизации на рынок будут выставлено современное высококачественное жилье. В условиях растущего спроса на недвижимость высокого класса программа призвана уменьшить дефицит подобных предложений.

Стратегия программы заключается в получении дополнительной стоимости за счет:

- повышения стоимости объекта после реконструкции;

- непрерывного роста рыночных цен на недвижимость в центре Лондона;

- высокого спроса и роста цен на локальных рынках жилой недвижимости в районах St. John'Wood и Regent'sPark, уровень которых уже сопоставим со стоимостью недвижимости в фешенебельных жилых районах (Chelsea или South Kensington).

Месторасположение

St. John'sWood - микрорайон лондонского района Вестминстер (Westminster), расположенного недалеко от Regent'sPark и в двух с половиной милях к северо-западу от Трафальгарской площади (Trafalgar Square). St. John'sWood является престижным жилым районом, в нем расположено большое количество торговых и развлекательных центров. На обширных территориях двух парков -Regent'sPark и PrimeroseHill есть все необходимое для отдыха и развлечения. Районы обеспечены хорошим транспортным сообщением с Сити, Вест Эндом и аэропортом Хитроу.

Основные экономические показатели проекта

Общий объем инвестиций в проект - 11,7 млн английских фунтов.

Потребность в привлеченном капитале - 4,3 млн английских фунтов.

Доходы от реализации проекта:

Внутренняя норма доходности для инвестора (IRR) - 54,44%

Прибыль на собственный капитал (ROE) - 59,98%

Точка самоокупаемости - 20 мес. с начала реализации проекта.

Сроки реализации проекта - 23 мес.

Условия и форма инвестирования

Застройщик планирует привлечь 100% необходимого капитала (около4,3 млн) в обмен на 50-процентную долю в прибылях проекта. Инвестиционная программа может быть расширена по взаимному соглашению сторон. Структура, форма и юрисдикция инвестиционного инструмента будут содержать в себе требования инвестора.

Этапы реализации проекта

Стандартный цикл работ по одной квартире занимает от 6 до 9 мес., в зависимости от размера жилья, типа здания и продолжительности его продажи.

Этап 1: Приобретение площадей - 1 мес.

Этап 2: Получение разрешения на модернизацию - 1-2 мес.

Этап 3: Реконструкция и строительные работы - 2-3 мес.

Этап 4: Продажа реконструированных квартир - 2-3 мес.

Дополнительные затраты

Вознаграждение RealisInvest, выплачиваемое инвестором, составляет 1,5% от общей стоимости застройки (включая стоимость приобретения, гербовый сбор, оплату услуг адвокатов, стоимость модернизации, вознаграждение за управление проектом) каждого объекта недвижимости, приобретенного в рамках программы. Вознаграждение будет выплачиваться после приобретения каждого объекта недвижимости, включенного в программу.

Информация о застройщике

Застройщик - авторитетная лондонская компания с надежной репутацией, успешно осуществившая более 20 средних проектов жилой застройки и модернизации жилья в центре Лондона. Управляющий директор - один из самых опытных застройщиков в Лондоне, под руководством которого был выполнен ряд проектов жилищного строительства, включая Grosvenor Waterside: 855 квартир общим объемом инвестиций в 450 млн. английских фунтов.

Лондон: тенденции рынка

За последние 30 лет рост цен на недвижимость в Великобритании опережал инфляцию не менее чем на 2,4% в год. Это заметно превышает среднее значение индекса в целом по странам ЕС, который составляет 1,1% годовых.

Стоимость недвижимости в центре Лондона в настоящее время на 30% выше, чем год назад, а в некоторых районах рост цен составил около 40% (Knightsbridge and Belgravia). Цены на отдельные дома росли быстрее, чем на квартиры, что является отражением структурного дефицита семейного жилья. Это настоящая национальная проблема, которая затрагивает Лондон сильнее, чем любой другой регион Великобритании.

Основная тенденция, доминирующая на рынке, – острая нехватка свободного жилья. По информации агентства Knight Frank, предложение свободного жилья в первом полугодии 2007 г. сократилось по отношению к аналогичному периоду 2006 г. более чем на 50%, а число потенциальных покупателей увеличилось на 17%.

Причины роста

Одной из причин роста цен во многих районах центральной части Лондона является наплыв зарубежных покупателей: европейцев, в том числе россиян, инвесторов из Индии и стран Ближнего Востока.

Наибольший рост цен наблюдался на самые дорогие дома.В первом полугодии 2007 г. недвижимость стоимостью более 4 млн выросла в цене на 11,4%, в то время как цены на жилье стоимостью менее 1 млн росли более умеренными темпами, составившими 6,2%. Наиболее динамичными районами были Chelsea и St. John's Wood, где и дома, и квартиры пользовались повышенным спросом. В этих районах был зарегистрирован ежемесячный рост цен на дома на 3,9%, на квартиры - на 2,2%.

Лондонский рынок жилой недвижимости продолжает извлекать выгоду из высокого спроса и ограниченного предложения. Спрос на недвижимость существенно вырос за последние годы при значительном росте благосостояния, как в Великобритании, так и в мире. Предложений же по-прежнему не хватает. Кроме того, лондонская недвижимость "уводится" с рынка на длительный срок, и помимо частных покупателей, в ее приобретении активно участвуют компании и семейные трасты, что тоже является характерной чертой нынешнего состояния рынка.

Москва, ул. Тверская, 12/8, тел: +7 (495) 514 3637, е-mail:

V.Rodin@realis-group.com, www.realisrealty.com