интервью / №2 2008

Испания: наши инвесторы не готовы сорить деньгами

За полмиллиона евро можно купить участок площадью 20 соток, с видом на море, и домом площадью 250 кв. м постройки этого года.

Почему дом на первой линии моря - не всегда хорошо? Кто защищает права инвесторов в Испании? Будет ли расти рынок недвижимости в этой стране?

На эти и другие вопросы HOMES COLLECTION отвечает Светлана Скотникова – руководитель отделения зарубежной недвижимости компании KirsanovaRealty, эксклюзивного аффилированного офиса Christie'sGreatEstates в Москве.

Какие типы жилой недвижимости пользуются популярностью у россиян? Есть ли отличие российского выбора от французского или немецкого?

В Испании есть предложения от 200 тыс., если речь идет о квартирах, и от 500 тыс., если речь идет о виллах. За полмиллиона евро можно купить участок площадью 20 соток, с видом на море и домом площадью 250 кв. м постройки этого года. И для российских, и для французских покупателей это получается дешевле, чем покупать недвижимость у себя на родине. Максимальной популярностью у покупателей пользуются виллы на первой линии у воды. Что касается территории, то по большей части это довольно большие участки - от 20 соток.

Но и у первой линии есть свои недостатки: это и общественные пляжи, и невысокое качество жилья, поскольку дома строились довольно давно, и превалирование отелей. Поэтому многие с удовольствием переключают поиски на вторую линию, тем более что при наличии машины доехать пять минут до пляжа – это не проблема. Что же касается разницы в национальных предпочтениях, то, к примеру, российские покупатели предпочитают виллы, а вот немцы, наоборот, живут скорее в городских квартирах. Большинство же покупателей недвижимости обоих видов здесь составляют англичане.

Частный российский покупатель стал более разборчив при выборе зарубежного объекта недвижимости. Какие возможности появились для россиян за последний год в Испании?

Нельзя сказать, что сейчас появляются какие-то новые возможности. Скорее наоборот, рынок сворачивается, и происходящее можно даже назвать некоторым кризисом. Цена на недвижимость в Испании росла все предыдущие десять лет - с 1997-го по 2007 годы - и пик роста пришелся на 2004 год. За этот период цена выросла на 189%. До 2004-го ценовой рост в некоторых регионах составлял 45% в год, а затем на рынок вышло много новых предложений, и рост цен сначала замедлился, а потом и вовсе пошел на убыль. На сегодняшний день цена растет на 7-9% в год. Фактически это чуть выше уровня инфляции. И тем не менее спрос на недвижимость есть. Одна из главных преференций Испании по сравнению с другими странами - там легко и, главное, дешево можно получить кредит на покупку недвижимости, в том числе и нерезидентам. Многие покупатели с удовольствием пользуются заемными средствами, которые под небольшой фиксированный процент выдают испанские банки. Хотя, конечно, на сегодняшний день и этот сектор не обещает стабильности, так как ипотечный кризис в США не мог не сказаться на европейских рынках.

Если обратить внимание на различные сегменты рынка, то везде ли картина одинакова? Как застраивается Испания, на что ориентируются при строительстве жилья?

До сих пор объемы вводимого жилья - одни из самых высоких в Европе. По количеству вводимых объектов Испания сейчас опережает Францию и Германию в пять-шесть раз. И интересно отметить, что приблизительно пятая часть всего недвижимого имущества Испании приобретается с целью инвестиций. Сейчас строительство активно уходит с первой-второй линии вглубь страны. Основная застройка идет в районах курортной зоны, но уже в двух-семи километрах от пляжа, так как именно там наиболее активный спрос со стороны покупателей со всего мира. Испания в основном воспринимается именно как курорт, как островок старой Европы, и недвижимость там приобретается ради климата и для удовольствия. Именно поэтому так популярны побережье, Барселона, Коста-Брава, Коста-Дорада. Покупателей привлекает Марбелья, но туда нет прямых рейсов из Москвы, а это автоматически снижает интерес. Большой выбор недвижимости сегодня предлагают Аликанте и Валенсия - там можно выбрать дома в ценовом диапазоне от500 тыс. до 1 млн. Кстати, Аликанте, как и Балеарские острова, Жирона и Барселона, являются провинциями с наиболее высокой динамикой повышения цен. На Коста-дель-Соль основное строительство сейчас тоже уходит вглубь, так как на первой линии расположены отели, и свободных участков практически нет.

Однако уход застройки на вторые третьи линии не так уж плох: там активно возводятся не только таунхаусы, но и мультикомплексы. К тому же удаленность от шумного берега решает еще и проблему тишины и уединения, что актуально, к примеру, для покупателей-англичан.

Какова норма рентабельности инвестпроектов в Испании в сравнении с другими популярными направлениями: Турцией, Болгарией, Черногорией, ОАЭ?

Наибольшая рентабельность инвестиций достигается при реализации "урбанизационных" проектов, когда приобретенные участки земли выводятся из сельскохозяйственного оборота и начинают обустраиваться. Последующая их продажа частями с правом на строительство жилой или коммерческой недвижимости может доводить рентабельность проекта до 60% годовых. Высокая доходность инвестиций достигается также при освоении площадей под поля для гольфа, со строительством жилья на прилегающих территориях. Еще одно высокодоходное направление - это строительство жилых комплексов и отелей. Здесь рентабельность достигает до 40% годовых. При любых других инвестициях рентабельность отражается фактически только в росте цен на большинство объектов. Максимум, что можно получить, – это 15-25% от коммерческой недвижимости, и где-то 8% – от жилой, что по европейским меркам достаточно высокий показатель. При этом прогнозируется, что в дальнейшем данные цифры будут только снижаться. Аналитики подсчитали, что при таком сценарии развития ситуации на рынке более половины из приблизительно 30 тыс. зарегистрированных агентств по недвижимости могут остаться без работы.

Все, по сути, ждут стагнации или даже обрушения рынка и пытаются продать все, что продается. Скорее всего, еще лет пять-шесть будет лидировать предложение, а не спрос, и цены будут снижаться, то есть фактически можно говорить только о долгосрочных инвестициях. Говорить о конкуренции Восточной Европы пока не приходится, так как это принципиально разное предложение и по содержанию, и по качеству. Да, Болгария или Черногория ближе, да, дешевле, туда гораздо проще добираться из России. Но у Старой Европы всегда останутся свои поклонники и почитатели. Помимо этого, во многих странах Восточной Европы инвестиционные возможности фактически исчерпаны, так как после их вступления в ЕС начался колоссальный рост цен, и они уже достигли своего максимума.

Какие выгоды, в том числе финансовые, получает покупатель от приобретения жилой недвижимости в Испании?

Вообще надо понимать, что приобретение дома - это скорее головная боль, чем финансовое вложение. Ведь в доме надо либо постоянно жить, либо платить за то, чтобы его поддерживали в жилом состоянии. Что дом в России, что за границей - оставьте его на три месяца без присмотра, и жить там уже невозможно. Бассейн, сад, да и сам дом, коммунальные платежи - все это требует хозяйской руки, контроля и участия. Именно поэтому мы всегда рекомендуем нашим клиентам подумать, прежде чем покупать дом, и, возможно, ограничиться арендой. Особых финансовых выгод, как я уже говорила, нет, поскольку нет активного роста цен. Зато есть возможность получения кредита, владение недвижимостью сразу же дает возможность получения мультивизы и впоследствии - получения гражданства. Еще из финансовых бонусов можно отметить тот факт, что в Испании крайне невысокий годовой налог: всего около 1% от кадастровой стоимости в год.

О каких ценовых реалиях идет речь применительно к Испании?

В Испании крайне невысокий годовой налог: всего около 1% от кадастровой стоимости в год.

Стоимость квадратного метра –3 тыс. это в среднем по стране, с учетом различных категорий жилья. На Коста-Дорада цены выше - порядка4 тыс. за "квадрат". Если говорить об элитной недвижимости, то цены начинаются от7 тыс. за квадратный метр. По уровню курорта это примерно аналог Франции, Италии. Есть и дешевые объекты - стоимостью до100 тыс. Их покупают как для личных целей, так и для сдачи в аренду. Аренда, разумеется, наиболее активно приносит доход в летний период, в период отпусков. Сдавая квартиру, можно иметь до 10-15% годовых.

Однако не всех интересует простое жилье, хоть и дорогое. Есть категория серьезных инвесторов, которые проявляют интерес к коммерческой недвижимости. Насколько разнообразны испанские предложения в этой части?

Мы не работаем в принципе с этим сегментом, но несколько раз приходилось сталкиваться с покупкой отелей. Отелей в Испании много, и купить отель – и для бизнеса, и для личных целей – вполне реально. Но к такой покупке надо подходить очень осторожно: нередки случаи, когда продается убыточный бизнес, и это значит, что он может потребовать крупных неплановых инвестиций. При этом успех такого бизнеса не гарантирован, так как конкуренция постоянно растет.

Как обеспечиваются права инвестора? Как защищены, застрахованы его финансовые интересы? Какие гарантии получает инвестор и от кого? Чем они обеспечены?

Главное правило для покупателя, если он хочет, чтобы все его интересы были учтены, – это обязательное участие юриста в сделке. Очень важно понимать: то, что это Западная Европа, еще не означает автоматической защиты от мошенников, и надо очень внимательно читать буквально каждую букву договора при заключении сделки. Как правило, у наших клиентов есть свои юристы или же мы им рекомендуем юристов-международников, которые могут проанализировать договор на предмет соответствия законодательству. Помимо этого необходимо, как и в России, проверить юридическую чистоту объекта, отследить все переходы права собственности и официально оформить покупку. Именно документы о собственности и будут подтверждением прав инвестора.

Есть ли какие-то особенности проведения сделок по покупке недвижимости?

В целях экономии налогов практикуется оформление недвижимости на юридическое лицо, зарегистрированное в оффшорной зоне. Но не все клиенты на это идут: зарегистрированную компанию еще надо проверять, потом сдавать отчетность и всячески ее контролировать, а не все хотят иметь с этим дело. Оплата покупки, как правило, производится в два этапа: сначала вносится 10-процентный аванс, и затем, при подписании договора, остальная сумма. Можно получить и рассрочку, но чаще всего сделка проходит именно так. Также надо учитывать, что порядка 10% от суммы сделки пойдет на дополнительные расходы (нотариус, регистрационный сбор, налог на покупку недвижимости). Земля в Испании находится в свободном обороте, поэтому процедура покупки крайне простая и легкая и не вызывает необходимости дополнительных пояснений.

В чем особенность проектов, предлагаемых российским инвесторам?

Бытует мнение, что нам нужно только самое лучшее и самое дорогое. Но надо учитывать, что качество строительства в Испании не самое высокое. При этом надо понимать, что наши инвесторы не готовы сорить деньгами и очень вдумчиво относятся к вопросам качества, поэтому не всегда им бывает легко договориться.

Беседу вела Майя Богданова

Homes Collection, №2 / 2008