фокус / №1 2007

Дом номер два. К чему быть готовым

Решение принято: покупаем. Страна выбрана - хорошо, что есть из чего выбирать. Деньги - найдены (заработаны, "вынуты из акций" или добавьте свой вариант). Казалось бы, вот она, синица, прыгающая в руки. Однако не надо забывать, что любая покупка, особенно недвижимости, особенно в другой стране - это еще и процедурные вопросы, и ворох документов, и просто время на их оформление.

Высокая доходность Востока

Как ни странно, самая популярная на сегодня страна среди россиян вовсе не доступная Турция, и не чопорная Англия. А жаркие и активно строящиеся Объединенные Арабские Эмираты. По мнению генерального директора компании Delta Realty Кирилла Щепановского, основное преимущество этой страны - абсолютная прозрачность схемы покупки и расчет доходности. "Человек, покупая недвижимость, точно знает, сколько денег эта недвижимость будет приносить в год или сколько она будет стоить при продаже, - говорит господин Щепановский. - Минимальная доходность недвижимости в Дубае - 15% годовых, средняя доходность при сдаче в аренду - 20-25% в год". Помимо высокой доходности спросу на недвижимость в ОАЭ способствует законодательство, не чинящее никаких преград зарубежным инвесторам (соответствующий закон был принят правительством Эмиратов в 2006 г.), и застройщики, предоставляющие рассрочки. На подготовительном этапе инвестору достаточно внести 15% стоимости недвижимости, при начале строительства - еще 10%, далее средства вносятся частями, поэтапно.

Сколько же стоит недвижимость в ОАЭ? Как не сложно предположить, цены есть самые разные. Начинать интересоваться рынком можно, имея на руках сумму порядка $100-150 тыс. За эти деньги можно приобретать недвижимость на самом раннем этапе и в течение 3 лет, пока длится строительство, - ее продавать. Однако чаще всего недвижимость в ОАЭ приобретают те, кто имеет в России стабильный бизнес и желает диверсифицировать риски: это, как правило, покупки стоимостью от $1 млн. до $5 млн. И в этом сегменте арабский рынок, как никакой другой, наверное, "имеет что предложить".

Турция и Египет, столь популярные в качестве места для отдыха, также активно привлекают внимание российских инвесторов. По словам Антона Парыгина, менеджера проекта AKDENIZ.RU, за последние полтора-два года на турецком рынке недвижимости россияне могут конкурировать с европейцами по объемам купленного жилья. "Все большее число застройщиков при создании новых проектов ориентируются именно на российский рынок. В Анталии уже появились целые жилые комплексы, где живут только русскоязычные хозяева. Качество строительства жилой недвижимости в Турции отвечает самым высоким европейским стандартам, а крупные местные агентства могут предложить клиентам сервис на их родном языке. Зачастую, стоимость агентских услуг уже входит в стоимость недвижимости, т.е. клиенту не нужно ничего платить дополнительно", - рассказывает г-н Парыгин.

В марте 2007 г. Правительство Турции сделало важный шаг, приняв Закон об ипотеке. Предполагается, что ставка кредита для иностранцев будет составлять порядка 7-8%, в зависимости от вида валюты. Срок кредита - до десяти лет. Правда, Закон об ипотеке пока не заработал на практике. Соответственно, никому из россиян ипотечный кредит пока выдан не был. По предложениям в Турции лидируют популярные курортные районы Алания и Анталия, где цены в новостройках в среднем - 1 тыс. Euro за кв. м. Директор российского офиса компании ATLAS - Toros Residence Construction Юлия Дингиль, рассказывает, что на вторичном рынке есть двухкомнатные квартиры (площадью 50-60 кв. м) по цене L35-40 тыс. Euro трехкомнатные квартиры (85-95 кв. м) стоят 55-80 тыс. Euro. Планируя покупку в Турции, важно знать, что по местному законодательству недвижимость иностранцам продается по "принципу взаимности".

То есть, если в какой-то стране гражданин Турции может приобрести недвижимость, то и житель этой страны может совершить аналогичную сделку в Турции. Что касается сроков оформления всех документов при приобретении недвижимости, то ситуация такова. Если квартира или апартаменты уже сданы в эксплуатацию, то покупатель, подписав контракт и выплатив полную стоимость, может сразу же праздновать новоселье. Разрешение из соответствующих ведомств на приобретение им недвижимости он получит позже, как правило, в течение 3-5 месяцев (это зависит от региона). В течение нескольких дней после получения этого документа оформляется свидетельство о собственности.

В Египте по закону купить можно все: земельные участки под застройку, и виллы, и квартиры в готовых домах, и даже просто бунгало на территории гостиниц. Надо помнить о некоторых ограничениях, например, иностранцам разрешается покупать не более двух объектов "в одни руки", а максимальная площадь каждого из объектов не должна превышать 4 тыс. кв. м. Цены сильно зависят от местоположения, так как большая часть страны занята пустыней. Стоимость “квадрата” начинается с $30 и доходит до сотен долларов. Большинство предложений вилл находятся в диапазоне $200 тыс. - $400 тыс. Хотя небольшая квартира в доме, где вашими соседями будут местные жители, обойдется в $16 тыс.

Европе: Западная и неочень

У более обеспеченных россиян любовью пользуется недвижимость в Западной Европе. Абсолютные фавориты - Франция и Великобритания. Наиболее популярные области Франции - курортные зоны и юг страны или центр, ближе к Парижу. Процесс покупки недвижимости для иностранных граждан не содержит никаких специальных требований. После выбора объекта необходимо составить официальный договор купли-продажи, который заключается при помощи лицензированного французского агента по недвижимости или государственного нотариуса. Несомненным плюсом Франции является тот факт, что нотариус обязан полностью проверить сделку, и он несет материальную ответственность за ошибки. Однако при абсолютной прозрачности рынка надо помнить, что здесь всегда высокие цены, всегда высокие налоги и, периодически, не сильная любовь к россиянам.

 Страна, которая всегда в центре внимания у состоятельных россиян, - Великобритания и, конечно, ее столица. Средние покупки здесь начинаются от 1 млн. англ. фунтов. На фоне активного российского интереса к недвижимости в Британской столице в последние годы цены на нее постоянно растут. Приятно, что в английском законодательстве нет ограничений на приобретение объектов недвижимости иностранными гражданами. Однако, есть кое-что, что стоит знать о британском рынке. Рынок недвижимости Англии сложен по структуре, для иностранного покупателя непонятен, а незнание нюансов работы английских риэлторов часто приводит к разочарованиям. Настойчивое желание продать "прямо здесь и сейчас" - несмотря ни на что - свойственно большинству брокеров Соединенного Королевства, которые работают на продавца недвижимости, а не на покупателя. Особенно это заметно именно сейчас, когда американский кризис докатился до Великобритании, и рынок недвижимости находится почти в критическом состоянии. Важно помнить также, что в Соединенном Королевстве довольно серьезные налоги на недвижимость. Так, при покупке особняка за 500 тыс. англ. фунтов, приготовьтесь отдать еще свыше 20 тыс. англ. фунтов на разного рода налоги.

А вот островное государство Кипр хоть и было раньше британской колонией, не переняло замашек имперского самодержавия. Здесь все куда дешевле, хотя и несколько более усложнено с точки зрения права. Так, жители других государств могут владеть на Кипре лишь чем-нибудь одним: квартирой, домом на участке, размер которого не превышает 2,6 тыс. кв. м, или участком земли такого же размера. Для покупки собственности на Кипре иностранцы должны предварительно получить разрешение Совета Министров. Впрочем, говорят, что это сущая формальность, и выдается оно почти автоматически. А при определенных обстоятельствах можно даже получить разрешение владеть собственностью, превышающей указанные размеры. Ценовой диапазон недвижимости на Кипре довольно разный, и зависит он, прежде всего от местоположения объекта недвижимости. Так, апартаменты (36-45 кв. м.) в Пафосе или Айя-Напа стоят в диапазоне 57 тыс.- 68 тыс. Euro. А стоимость дома, точнее сказать, виллы, в Лимассоле площадью 110 кв. м. уже начинается от 150 тыс. Euro.

Мнение Экспертов:

Александр Андреев

менеджер по зарубежной недвижимости компании "REGION-ONT"  

Действительно, любой иностранец может купить недвижимость в Испании. А при покупке недвижимости на Канарских островах можно рассчитывать еще и на ипотечный кредит под 4,5% годовых на срок до 30 лет от испанского банка. Также надо помнить о том, что на Канарских островах действует Особый экономический и налоговый режим (ЭНР), который является крайне привлекательным для иностранных инвесторов.

Если сравнивать с материковой Испанией, то экономия на налогах получается порядка 2%. К тому же недвижимость на о.Тенерифе ликвидна, она постоянно растет в цене и является хорошим вложением средств.

Кроме того, налог, которым облагается недвижимость, очень низок и составляет всего 0,01% в год. При оформлении покупки нужны лишь действующий заграничный паспорт и N.I.E. - идентификационный номер иностранца в Испании (как правило, риэлторская компания оказывает содействие в его получении). Получить ипотечный кредит нерезиденту в испанском банке достаточно просто. Решающим фактором в отношениях с банком будет степень платежеспособности. При составлении документов, подтверждающих платежеспособность покупателя, следует учитывать, что по испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% месячного дохода.

Игорь Баранов, генеральный директор компании "Сарапис"

Цены на недвижимость за рубежом сильно отличаются в разных странах. Вместе с тем, существует много мифов по поводу многих стран. Эти мифы сильно мешают людям, принимающим решение в пользу той или иной страны. Вот один из этих мифов: "Недвижимость в Испании очень дорогая" .Казалось бы вполне справедливое утверждение. В Барселоне цена апартаментов достигает 10 тыс.- 12 тыс. Euro за кв. м. Но так не всегда и не везде. Цены на недвижимость, например, на Канарских островах, в Кантабрии, Астурии, Каталонии вполне приемлемы и могут начинаться от L1200 Euro за кв. м. Другими словами, апартаменты площадью около 50 кв. м. можно приобрести за L60-70 тыс. Euro.

Истории с мифами можно продолжать очень долго. Приведенный пример иллюстрирует другую мысль. При размышлении, где покупать недвижимость, нельзя ориентироваться только на уровень цен. Целесообразно включать в рассмотрение совокупность факторов. К примеру, цены в Испании не самые низкие, но здесь великолепно развита система ипотеки на 20-25 лет. Минимальный первоначальный взнос - 30% (изредка даже 20%). Ежемесячный платеж может составлять несколько сот евро. При наличии у покупателя устойчивых доходов он может стартовать с покупкой приличной квартиры или виллы с 40-50 тыс. Euro, что практически невозможно во многих других странах.

На фоне активного российского интереса к недвижимости в Британской столице в последние годы цены на нее постоянно растут.

Homes Collection, №1 / 2007