фокус / №2 2008

Итоги 2007 / Прогнозы 2008

Марина Русева, менеджер по работе с партнерами компании "Домика" (недвижимость в Болгарии):

1. Цены на недвижимость в Болгарии растут, особенно это характерно для рынка Софии. Если в прошлом году кв. м жилья там стоил около €600, то сейчас его стоимость составляет порядка €950.

2. Появился новый сегмент на рынке - так называемая офисная недвижимость. В больших городах, в том числе в Софии, помещений под офисы явно не хватает, поэтому они пользуются повышенным спросом. Цена за кв. м офисной площади в Болгарии колеблется от €800 до €1,5 тыс., в Софии это может быть и €2,5 тыс. Сегодня Болгария - это стабильная страна, которая после вступления в ЕС получает очень крупные инвестиции, и это делает ее привлекательной с точки зрения потенциальных покупателей недвижимости.

3. Интересы клиентов в этом году практически не менялись. Около 80% покупателей привлекает недвижимость на побережье, которую они приобретают для отдыха и сдачи в аренду. Недавно стал повышаться спрос на недвижимость в районах горнолыжных курортов. Кроме этого, появилось два новых направления в туристической жизни Болгарии - это бальнеологические курорты и области, где есть возможность играть в гольф, так что рост интереса к недвижимости наблюдается и в этих сегментах рынка.

4. До сих пор в Болгарии разрешалось иметь офис в квартире, причем предназначение недвижимости при этом менять не приходилось. Но в ближайшее время ожидаются законодательные изменения, в результате которых все офисы должны будут переехать в специальные помещения. Конечно, этот процесс не будет резким, скорее всего, это займет 3-4 года, но все равно это произойдет. Это и приводит к повышению интереса к офисным помещениям Болгарии.

Налоговые изменения в этом году в Болгарии были незначительны. Сам налог на недвижимость в Болгарии продолжает оставаться низким - около 0.15% в год.

5. Думаю что в 2008 г. будет расти интерес к офисной недвижимости и к тем направлениям, о которых я уже говорила.

Юлия Никитина, директор по продажам компании MIBS (недвижимость в Греции, Турции и на Кипре):

1. В прошедшем году наблюдался рост цен на недвижимость, который был вызван в первую очередь увеличением спроса. В Турции стоимость недвижимости увеличивается в среднем на 12-15% в год. Самые активные продажи идут именно в Турции, поэтому есть и более точная статистика по этой стране. Кипр и Греция остаются эксклюзивными направлениями. На рынках этих стран представлено более дорогое жилье, покупки составляют от €1 млн. Сделки происходят не так часто, и цены растут в основном только на редко появляющиеся объекты, которые стоят на первой береговой линии.

2-3. Серьезных изменений покупательского интереса в прошедшем году мы не наблюдали. Но можно отметить, что клиенты стали предъявлять более высокие требования к недвижимости. Им уже не хочется покупать объекты типового строительства, они интересуются проектами "с изюминкой", нестандартными решениями с оригинальным дизайном.

4. Что касается налоговых и законодательных новшеств, то в Турции произошли некоторые изменения в области налогообложения, касающиеся рассрочки платежей. Они пока только вступают в силу, так что о результатах говорить еще рано.

5. Очевидно, что в 2008 г. будет высокий спрос на виллы, стоящие на первой береговой линии. Это всегда очень хорошее вложение. И, разумеется, будет возрастать интерес к нетиповому строительству.

Ольга Бендова, менеджер по работе с иностранными клиентами компании Central Group  (недвижимость в Чехии):

1. В прошлом году на рынке недвижимости в Праге наблюдались некоторые изменения.Со следующего года ставка НДС на недвижимость подниметсяс 5% до 9%. Сделки по приобретению квартир более 120 кв. м. и коттеджей более 350 кв. м. будут проводиться по ставке НДС - 19%. Во многом благодаря этому в 2007 году повышались цены на недвижимость в Праге.

3. Не могу сказать, что покупательские интересы в прошлом году сильно менялись. По-прежнему остается большой спрос на квартиры площадью около 50 кв. м. Что касается таунхаусов - то тут все очень индивидуально и зависит от потребностей и вкусов клиентов. Эти объекты приобретаются чаще всего людьми, работающими в Чехии, имеющими там свой бизнес и заинтересованными в покупке более крупной недвижимости.

4-5. Никаких изменений в законодательной области в 2008 г. не ожидается. Иностранцы по-прежнему будут приобретать недвижимость "на юридическое лицо", то есть сначала регистрируя компанию, а затем оформляя на нее покупку. Возможно некоторое уменьшение интереса к недвижимости Чехии в связи с ростом НДС.

Андрей Ветров, генеральный директор компании Trust House (недвижимость в ОАЭ):

1. Цены на недвижимость в ОАЭ, особенно в Дубае, постоянно растут. Дубай стремительно развивается по разным направлениям – бизнес, туризм, сфера услуг, промышленность. Это и привлекает все больше людей в этот регион. Население эмирата быстро растет, многие приезжают туда жить и работать, и все больше людей стремятся приобрести недвижимость. Все это и приводит к постоянному росту цен. Мне сложно говорить о конкретных цифрах и процентах, потому что большинство объектов, которые мы продаем, находятся в стадии строительства. На этапе строительства все дорожает примерно на 20%-25% в год. Спрос пока превышает предложение на сданные объекты, на строящиеся – нет. Как правило, объекты довольно быстро распродаются на этапе строительства и потом только растут в цене.

3. В последнее время сильно увеличился спрос на апартаменты в отелях, поскольку их последующая сдача в аренду приносит инвесторам наибольший и гарантированный доход. румеется, такие апартаменты являются самым дорогим видом недвижимости.

4. В этом году был принят закон, который обязывает застройщика в течение первого года аккумулировать все поступающие от покупателей средства на одном счете, находящемся под контролем государства. Застройщик может воспользоваться этими средствами только при соблюдении сроков строительства. В противном случае счет замораживается. Полностью этот закон вступит в силу в январе 2008 г., и мы ожидаем вымывания с рынка мелких недобросовестных застройщиков.

5. Прогноз на 2008 г. я давать не берусь – слишком много факторов, которые сложно предсказать.

Георги Абрашев, старший менеджер компании Adriatic Stroinvest (недвижимость в Черногории):

1. В 2007 г. наблюдался значительный рост цен на землю – до 70% за год на участки для коммерческого и индивидуального жилого строительства. Что касается нового строительства, то рост цен на эти объекты в известных русским клиентам местах Черногории составил 20-25%. В менее популярных регионах страны рост стоимости жилья составил 50%, коммерческой недвижимости – 20-25%, а земли – 70%. Такой стремительный рост цен объясняется в первую очередь небольшим количеством земли, пригодной для строительства, а также большим ажиотажем и спросом. Этот ажиотаж длится уже два года, и я думаю, что в течение ближайших двух лет он будет продолжаться, и цены будут только расти.

2-3. Принципиально новых предложений на рынке было очень мало. В настоящее время индивидуальные клиенты начинают покупать недвижимость в континентальной части Черногории. В первую очередь расходятся объекты, расположенные в 30-40 км от моря. Например, в районе Скадарского озера можно купить дом площадью 80 кв. м с участком земли от 10 до 50 соток за €70-100 тыс. Это очень выгодные условия, ведь аналогичный дом на побережье обойдется в €200-250 тыс. Могу сказать, что растет интерес к недвижимости на горнолыжных курортах и вблизи озер. Популярным направлением становится столица Черногории г. Подгорица.

В Черногорию пришли крупные инвесторы, занимающиеся строительством супермаркетов, что повлекло увеличение интереса к коммерческой недвижимости.

Сегодня около 75% клиентов приобретают жилье для временного пользования и не относятся к этому как к бизнесу. Еще 15-20% покупателей сдают недвижимость в аренду, и только 5-10% сделок совершаются крупными инвесторами.

3. Если говорить о законодательных и налоговых изменениях, то ситуация выглядит следующим образом. Покупатель жилья платил 2% налога от стоимости определенной комиссии, которая совпадала с рыночной стоимостью, а иногда и превышала ее, так что занижать цену объекта в договорных документах не имело смысла. Сейчас в парламенте Черногории обсуждается вопрос об увеличении налога до 3% или даже до 5%, но большинство законодателей выступают за трехпроцентную ставку.

Важное законодательное изменение произошло 25 июня 2007 года, когда был выпущен внутренний, не опубликованный ни в одном СМИ, Указ о том, чтобы не вписывать в кадастр купленную иностранными физическими лицами землю. При этом представители властных структур Черногории в приватных беседах ссылаются на закон Югославии от 1996 г. Абсурд ситуации заключается в том, что Черногория не объявляла себя преемницей Юго-славии, но, не имея нового закона, решила применить старый. После этого многие покупатели недвижимости попали в сложную ситуацию, если их сделки были совершены до 25 июня, но они еще не получили свидетельство о собственности на объект. В этом случае после 25 июня им стали выдаваться документы о том, что дом и земля под домом записаны на иностранца как на физическое лицо, а территория участка вокруг дома принадлежит старому владельцу. Возникает вопрос – а как человек должен попадать в свой дом? Разумеется, бывшие владельцы не предъявляют никаких претензий, но по закону получается, что владелец лишается возможности доступа в свое жилище, что противоречит всем мировым нормам. После этого "зависло" около 3-4 тыс. сделок, люди до сих пор пишут в различные суды и ведомства, требуя решения этого вопроса, но ответа пока не было. В некоторых случаях новые покупатели вызывали прежних владельцев, расторгали старые договора, и, зарегистрировав фирмы, переоформляли документы на них. Но, разумеется, все это требовало дополнительного времени и денежных затрат, что вызывало неудовольствие покупателей недвижимости в Черногории. Ожидается, что не позднее марта 2008 г. будет выпущен новый закон о недвижимости, но какой вариант закона будет принят, пока неизвестно. Думаю, что участок земли площадью до 700 кв. м все-таки будет разрешено записывать на иностранное физическое лицо, иначе уже наметившийся спад покупательской активности будет только увеличиваться.

5. Полагаю, что в 2008 г. цены на недвижимость в популярных районах Черногории поднимутся еще на 20-25%, в менее известных местах - на 50-60%. Сегодня выгодно покупать недвижимость там, где низкие цены, потому что постепенно ситуация изменится и цены выровняются. Клиенты начинают понимать, что выгодно вкладывать деньги в дешевые объекты, потому что через два года они получат 100% прибыли.

Богдан Поляков, учредитель компании KENNEN Gmbh (недвижимость в Германии):

1. Аналитика такова, что за первое полугодие 2007 г. цены на жилую недвижимость в западном Берлине выросли на 10%. В восточной части Берлина качество жилья хуже, есть даже районы, где дома стоят пустые и никто не хочет там жить. Недвижимость в Берлине сильно недооценена, за последние 15 лет цены вообще не росли. Началось это после объединения Германии, потом перенос столицы, потом ввели евро... Все это затормозило рынок недвижимости Берлина, и он просто встал. А сейчас Берлин отстроился, и обнаружилось, что это прекрасный город, в центре Европы, столица самого богатого государства в ЕС - и при этом квадратный метр недвижимости стоит всего €1500. Еще в конце 2006 г. можно было найти квартиру за €700-800 за кв. м. Сейчас такие цены остались только в пригородах.

2. Сейчас активно растет интерес к коммерческой недвижимости, ее очень активно покупают англичане, американцы и австрийцы. В 2006 г. была зафиксирована крупная сделка - один американский фонд купил несколько кварталов офисных центров за €405 млн. Затем их реконструировали, начали сдавать или продавать. На рынке жилой недвижимости ажиотажного спроса пока нет, но есть большой интерес. Так, наши соотечественники проявляют повышенное внимание к недвижимости в Берлине.

3. Предпочтения при покупке зависят прежде всего от цели покупки. Если же говорить в целом, то покупка квартиры в Берлине - это не бизнес, это возможность сохранить деньги. Многие покупают квартиры, когда посылают детей учиться в Германию (там образование по-прежнему бесплатное). Покупают и просто для себя. Например, приобретает человек небольшую квартирку, приезжает. Живет несколько дней, ходит по магазинам, а потом покупает за €19 билет на самолет в любой конец Европы - и летит на курорт.

5. Наши аналитики говорят, что Берлин должен стоить, как все европейские столицы, €6-8 тыс. за метр. Я считаю, что при такой покупательной активности россиян, как сейчас, это время очень быстро придет.

Грациела Гонсалес (Greaciela Gonzalez), вице-президент по продажам компании Genesis International Realty, специалист в области разви-вающихся рынков Панамы, Коста-Рики и Мексики (Канкун).

1. В некоторых областях Коста-Рики, расположенных в центральном тихо-океанском регионе, ежегодный рост рынка недвижимости составляет 30-35%. Два или три года назад начался рост цен в северном тихоокеанском регионе, и эта тенденция распространилась на центральный тихоокеанский регион.

Что касается Канкуна, то исследования показывают, что последние три года здесь наблюдается рыночная стабильность, а в жилищном строительстве прирост составляет 20%. До настоящего времени рост рынка коммерческой недвижимости не наблюдался.

2. Объемы строительства коммерческой недвижимости в Панаме выросли в 2007 г. на 35-40%. В стране наблюдается ежегодный прирост на рынке жилой недвижимости, составляющий 30-35%. Однако такая ситуациях характерна для отдельных регионов.

В данный момент увеличение строительства недвижимости отмечено в пляжных зонах, так как в городе Панама свободного места уже практически нет, и застройщики осваивают новые территории под строительство. Расширение Панамского канала, привлекающее новые инвестиции в Панаму, оказало влияние на увеличение строительства жилья. Правительство планирует расширить авеню Бальбоа и объединить "Северный коридор" с "Южным коридором" с целью объединения атлантической и тихоокеанской частей страны. Панама представляет большой интерес с точки зрения вложений для инвесторов из нестабильных стран Южной Америки отчасти благодаря соседству с ними, а отчасти - тому факту, что в стране еще много неосвоенных территорий. Государственной валютой Панамы является американский доллар, который сохраняет стабильность на протяжении долгого времени, что также способствует росту рынка недвижимости. Что касается Коста-Рики, то рост коммерческого жилья наблюдается только в столице. В остальных районах растет количество жилых домов, так как эти районы популярны среди пенсионеров и иностранных туристов. Если рынок жилой недвижимости процветает в районе на протяжении трех лет, застройщики начинают искать возможность возведения коммерческой недвижимости.

2-3. Испанские покупатели приобретают недвижимость в среднем за $200-500 тыс. Разница между американским и европейским покупателем состоит в том, что европейцы имеют преимущество при расчетах европейской валютой, которая стала более стабильной, чем доллар. Европейцы покупают недвижимость с целью вложения денег, тогда как американцы в основном покупают жилье для отдыха или проживания в пенсионном возрасте.

5. Предположительно рост цен в Панаме составит 30-35%, причем инвестиции перераспределятся в пляжные зоны. В Канкуне прогнозируется рост рынка недвижимости на 30-35%, как только застройка Пуэрто-Канкуна, района в городе Канкун, будет завершена. На те же 30-35% вырастут цены в Коста-Рике. 

Карл Хайнц Вингелмайер (Karl Heinz Wingelmaier), генеральный директоркомпании DAS HOUSE (недвижимость в Австрии):

1. На протяжении последних 35 лет цены на недвижимость в Австрии поднимаются в среднем на 5-6% в год. Не было ни одного года, когда цены бы упали. Этот рост индексируется по уровню инфляции. Поскольку граждане ЕС пытаются завоевать Австрию, а с другой стороны напирают российские инвесторы, то в районе курортных мест или столиц федеральных земель этих курортов цены начали подскакивать до 10,5%. Например, в Зальцбурге, Китцбюэле и в пригородах Китцбюэля в районе 10 км. В так называемом "жировом поясе" Вены, в городах-спутниках столицы, рост недвижимости чуть выше 6%.

2-3. Одна группа людей запрашивает коммерческую недвижимость, другая - покупку жилья с последующей сдачей в аренду, третья пытается найти себе небольшое жилье вблизи горнолыжных курортов. Проценты по вложению на коммерческую недвижимость – 7-10%. От 6-7% - это нормальная стабильная цифра получения доходов в год. При этом не надо забывать, что еще на 6-7% растет сама недвижимость, что дает при последующей продаже дополнительный доход. Можно купить гостиницу с готовым, сложившимся менеджментом, который заинтересован остаться там работать - при условии, что они получат долевое участие в бизнесе. Такие инвестиции дают возможность будущему владельцу гостиницы обладать доходом в бизнесе, не принимая активного участия в повседневном управлении. То есть можно жить в Москве и наезжать периодически "для надзора". При этом речь идет об инвестициях в 8-10 млн.

5. Я не думаю, что 2008 г. будет чем-то отличаться от последних 35 лет, то есть рост цен на недвижимость по-прежнему сохранится на уровне 5-6% в год.

Материал подготовили Елена Балашова, Арина Родионова

Homes Collection, №2 / 2008